ΤΑΙΠΕΔ: Μια αναποτελεσματική κρατική ΑΕ εν μέσω κρίσεως

του Δρ. Στράτη Στρατήγη

Από δε το τέλος του 2009, λόγω λανθασμένων πολιτικών χειρισμών του νέου πρωθυπουργού της Γ. Παπανδρέου και του υπουργού Οικονομικών Γ. Παπακωνσταντίνου και την από στόματός των κακολόγηση της Ελλάδος, η χώρα μας έγινε το πρώτο θύμα της παγκόσμια πιστωτικής κρίσεως στην Ευρωπαϊκή Ένωση και μας προέκυψε κατόπιν αιτήματός μας η γνωστή Τρόικα για την σωτηρία μας.

Ένα από τα μέτρα που μας συνέστησε για την έξοδο από την κρίση ήταν και η αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου. Στην πρώτη και μοναδική δημόσια συνέντευξη τύπου των εκπροσώπων της, στις 11 Φεβρ. 2011, (μετά ο κ Βενιζέλος τους εσίγησε και τελικά τους απέπεμψε) το μέλος της, ο κ. Ντερούζ ανέφερε την λέξη «πώληση», εννοώντας προφανώς, προερχόμενος από την Γαλλία, όπου η Δημόσια περιουσία, το «domaine public», είναι αναπαλλοτρίωτη, το γαλλικό «Bail Emfyteoyique » δηλ. αντί της πώλησης της ιδιοκτησίας της δημόσιας γης, την πώληση χρόνου επ’ αυτής με εμπράγματο δικαίωμα δεκτικό υποθήκης. Μετά τις μεταμεσονύκτιες υστερικές αντιδράσεις, λόγω λαϊκισμού και αγραμματοσύνης και ιθυνόντων και μερίδας του Τύπου επι τω ακούσματι της λέξης «πώλησης», ο τότε Υπουργός Επικρατείας κ. Χάρης Παμπούκης, έμπειρος νομικός και δικηγόρος αντέδρασε. Μετά από σημείωμα που του έστειλα, ανέθεσε στον Καθ. κ. Ε. Περάκη και μένα, (μετά από την πρώτη προσπάθεια μας το 1981!) την σύνταξη νομοσχεδίου για την επαναφορά στο Δίκαιό μας για τα δημόσια ακίνητα, του θεσμού της «επιφανείας». Ενσωματώθηκε με το Κεφ. Γ’ (αρθρ. 18 έως 26) του Ν.3986/1.7.2011 του εφαρμοστικού νόμου του Μεσοπροθέσμου Πλαισίου Δημοσιονομικής Πολιτικής.

Με τον ίδιο Νόμο ιδρύθηκε και το Ταμείο Αξιοποίησης Ιδιωτικής Περιουσίας του Δημοσίου (ΤΑΙΠΕΔ) ως «ανώνυμη εταιρεία», με μόνο μέτοχο το Ελληνικό Δημόσιο άλλη μια ΔΕΚΟ διεπόμενη από το ιδιωτικό δίκαιο. Γνωστή πρακτική των Κυβερνήσεων του ΠΑΣΟΚ για αποτελεσματικά αλλά ανεξέλεγκτα υποκατάστατα των διοικητικών οργάνων του Δημοσίου, μετά την ουσιαστική διάλυση των, με την κατάργηση από τον αλήστου μνήμης Μένιο Κουτσόγιωργα των Γενικών Διευθύνσεων των Υπουργείων με τον ν.1232/ 1982.

Το ΤΑΙΠΕΔ αναμφισβήτως χρειαζόταν σαν νέος κεντρικός φορέας αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας μια, που οι αρμοδιότητες της Γενικής Διεύθυνσης Δημόσιας Περιουσίας, αρμόδιας για τον χειρισμό των θεμάτων αυτών σε ευνομούμενα Κράτη, είχαν επικαλυφθεί από την Ειδική Γραμματεία Αποκρατικοποιήσεων που δεν καταργήθηκε ταυτόχρονα και συνέχισε να λειτουργεί συγκρουόμενη μάλιστα ως προς τις αρμοδιότητες με το ΤΑΙΠΕΔ και μετά τον Ιούλιο του 2011.

Το ΤΑΙΠΕΔ άρχισε και συνέχισε στραβά. Οργανώθηκε και λειτούργησε, με τον επικεφαλής και τα στελέχη του, προερχόμενα κυρίως από συμβουλευτική εταιρεία του ιδιωτικού τομέα επί εποχής παχιών αγελάδων, σαν να επρόκειτο να διαχειρισθεί και αξιοποιήσει περιουσιακά στοιχεία ενός κράτους εκτός κρίσεως, στο οποίο θα είχαν διατηρηθεί οι αξίες. Δικαίως ζητείται η παραίτηση των ως αποτυχόντων.

Δεν γνώριζαν επίσης την ποιότητα κυρίως των ακινήτων που του περιήρχοντο ή από την ΚΕΔ ή από άλλους ανάλογους ειδικούς φορείς του Δημοσίου (ΕΤΑ ………….) και δεν προσέλαβαν/μετέθεσαν στελέχη και υπαλλήλους των φορέων αυτών με τις γνώσεις και τεχνογνωσία τους.

Προσέλαβαν, πέρα από υψηλόμισθους υπαλλήλους από την αγορά, εκ νέου νομικούς συμβούλους, εκτιμητές ακινήτων κ.α. με πολυετείς συμβάσεις για παρόμοια καθήκοντα, χωρίς να αντιληφθούν ότι οι αγορές και οι ξένοι και εγχώριοι επενδυτές άλλα ανέμεναν.

Οι μεν σοβαροί ξένοι και εγχώριοι διαρθρωτικές αλλαγές, όπως φορολογικά κίνητρα, κτηματολόγηση, περιβαλλοντική και χωροταξική νομοθεσία) που θα προσέθεταν πάλι αξία στα υποτιμημένα ακίνητα, οι δε κερδοσκόποι την διαμόρφωση τιμών απελπισίας (Distress Prices) στην ελληνική είτε δημόσια είτε ιδιωτική ακίνητη περιουσία για να επιπέσουν.

Πλήρης πώληση ακίνητης περιουσίας σήμερα θα ήταν εγκληματική και δικαιολογεί κατά την άποψη μου τις αντιδράσεις κομμάτων και πολιτών, αν και μερικές λαϊκίστικες και υπερβολικές, που μιλούν για «εθνικό ξεπούλημα». Μόνο μέσω «επιφανείας» πρέπει να γίνει η αξιοποίησης της που καθιερώθηκε ακριβώς για τον λόγο αυτό. Για να επανέλθει η δημόσια γη πάλι στο Δημόσιο προσαυξημένη με τα έργα των επιφανειούχων, με πρόσθετη αξία ή για περαιτέρω αξιοποίηση ή για άλλες δημόσιες χρήσεις. Πιστεύω ότι ακόμη και ο ΣΥΡΙΖΑ ως αξιωματική αντιπολίτευση θα το καταλάβαινε, θα το δεχόταν και θα συναινούσε.

Τα περιουσιακά στοιχεία της Ελλάδας, δημοσίου και ιδιωτών σήμερα, έχουν χάσει πολύ μεγάλο μέρος της αξίας που απέκτησαν από την μεταπολίτευση και μετά λόγω κακής διαχείρισης σχεδόν όλων των κυβερνήσεών της από τότε. Η παρούσα γενιά έχει ήδη υποστεί την υποτίμηση και θα την υποστεί ακόμη για αρκετά χρόνια και πιο επώδυνα αν επανέλθουμε στην Δραχμή. Ας φροντίσουμε να διαφυλάξουμε τη γη της και να την παραδώσουμε στα νεότερα παιδιά μας και στα εγγόνια μας έστω και μετά εικοσιπέντε χρόνια , μια γενιά δηλαδή, ανατιμημένη.

Ειδικότερα για την αξιοποίηση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας με την «επιφάνεια», παρ’ όλο που ήμουνα σε τακτική επαφή από τον Οκτώβριο του 2011 με τους αρμόδιους, κυρίως τον κ.Ταπραντζή μέλος του ΔΣ και τους αμέσους συνεργάτες του, υπεύθυνους για την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας, μόνο επιφυλάξεις και καθυστερήσεις είδα για ανεξήγητους για μένα λόγους πλην αγνοίας ή απροθυμίας να ασχοληθούν με την εφαρμογή ενός νέου θεσμού.

Μέχρι σημείου που από τον νεαρό Νομικό Σύμβουλο του ΤΑΙΠΕΔ, (επιλογή μου είχαν πει του Προέδρου του ΔΣ Καθ. κ.Κουκιάδη, εξαίρετο εργατολόγο και λεβέντη αλλά άσχετο με το θέμα), ακούσαμε σε ομήγυρη δικηγόρων το πρωτοφανές «πώς να εφαρμόσουμε την επιφάνεια αφού δεν έχουμε νομολογία?» και του απαντήσαμε οι παλαιότεροι ότι και για τον Αστικό Κώδικα που εφαρμόστηκε το 1946 δεν είχαμε νομολογία.
Επαναλαμβάνω αυτό που έχω πει, έχω γράψει και έχω αναπτύξει σε παρουσιάσεις εδώ και ένα χρόνο περίπου, ότι η μόνη λύση είναι να αποταθεί το Κράτος απ’ ευθείας στον ιδιωτικό τομέα.

Για τα μεγάλα τουριστικά ή άλλα σχέδια (Projects) με παραχωρήσεις δημόσιας γης με «επιφάνεια» μέσω των Διευθύνσεων Περιουσίας των Τραπεζών ή των θυγατρικών Real Estate εταιρειών των, μια και θα χρειαστούν και χρηματοδότηση και ειδική μεταχείριση με το Fast track, που θα πρέπει να συνδεθεί επιχειρησιακά ή και να αποτελέσει και παράρτημα του ΤΑΙΠΕΔ για την επιτάχυνση των διαδικασιών.

Για δε τα κατασπαρμένα μικρά ακίνητα του Δημοσίου, που ερημώνουν, και που δεν τα γνωρίζει ούτε ο φορέας του πολλές φορές, το έργο της αξιοποίησης πάντα με την «επιφάνεια», να ανατεθεί απ’ ευθείας στους επαγγελματίες του τομέα της ακίνητης περιουσίας. Κατά προτίμηση σε επιλεγμένες, με γρήγορες διαδικασίες, σοβαρές κοινοπραξίες, μεσιτών ακινήτων (με διεθνή κατά προτίμηση πελατεία που γνωρίζουν τον θεσμό της «επιφανείας» και έχουν παραθεριστικές κατοικίες με επιφάνεια στην όμορη Τουρκία), εκτιμητών, μηχανικών, αρχιτεκτόνων , τοπογράφων και δικηγορικών γραφείων για τον έλεγχο τίτλων και τα συμβατικά κείμενα, έναντι μιας συνηθισμένης στην αγορά συμφωνημένης συνολικής, κλιμακούμενης ενδεχομένως βάσει της αξίας του ακινήτου, προμήθειας.

Αυτή θα καταβάλλεται και από τον ιδιοκτήτη (το Δημόσιο) και από τον επενδυτή και θα κατανέμεται εσωτερικά μεταξύ των μερών βάσει της κοινοπρακτικής συμφωνίας, όταν εισπραχθεί. Και κίνητρο θα υπάρχει για γρήγορη και αποτελεσματική αξιοποίηση και η αρχική διαδικασία θα είναι ανέξοδη για το δημόσιο και διαφάνεια θα εξασφαλίζεται και περιθώρια για δωροδοκίες δημοσίων λειτουργών θα στενέψουν.

Το μεγαλύτερο όμως λάθος της Διοίκησης του ΤΑΙΠΕΔ, ήταν, ότι παρά την ευρύτατη διατύπωση της αποστολής του, την μεγιστοποίηση δηλ. της αξίας της περιουσίας του Ελληνικού Δημοσίου, αγνόησε από το Νοέμβριο πέρσι την πρόταση που του είχε γίνει από το μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου του ΙΟΒΕ, Δημήτριο Βερροιόπουλο, της δημιουργίας ενός Ελληνικού Στρατηγικού Ταμείου Ανάπτυξης (ΕΣΤΑ), που θα αποτελούσε στην ουσία την αναπτυξιακή πολιτική του ΤΑΙΠΕΔ.

Το ΕΣΤΑ θα ήταν μία ανώνυμος εταιρεία holding ειδικού τύπου, θυγατρική του ΤΑΙΠΕΔ, η οποία θα μπορούσε να εισαχθεί και στο Χρηματιστήριο Αθηνών στο μέλλον. Θα μπορούσε να δημιουργηθεί με την εισφορά περιουσιακών στοιχείων του Δημοσίου, που είναι, όπως αναφέρω παρά πάνω λόγω κρίσεως απαξιωμένα (κινητές αξίες, ακίνητα, δικαιώματα εκμετάλλευσης, όπως παραχωρήσεις και επιφάνειες) και δεν προσφέρονται υπό τις σημερινές συνθήκες για αξιοποίηση, έναντι της έκδοσης κοινών μετοχών στην κυριότητα του Δημοσίου. Την πρότασή μου αυτή, κατ’ επανάληψη, την είχα καταθέσει σε ομιλίες και σε άρθρα, σε σχέση με την επιφάνεια και ειδικότερα στην οργανωμένη από το ΕΛΙΑΜΕΠ, το ΙΟΒΕ, την Κantor, Διεθνή Διαφάνεια κ.ά. την 21.2.2012 σχετική συζήτηση στο Πολεμικό Μουσείο, παρόντος του κ. Μητροπούλου. Επί λέξει κάτω από την ειδική διαφάνεια είχα πει:

Θέτω στην κρίση σας την δημιουργία, υπό την εποπτεία του ΤΑΙΠΕΔ, εταιρείας συμμετοχών, ενός FUND, που θα μπορούσε να ονομασθεί Εθνικό Στρατηγικό Ταμείο Ανάπτυξης Ακινήτων (ΕΣΤΑΝΑ) (Hellenic Strategic Real Estate Growth Fund - HSREGF) που θα ήταν μέτοχος των διαφόρων Εταιρειών Ειδικού Σκοπού, τα λεγόμενα SPV ακινήτων του Δημοσίου, είτε άμεσα, μέσω μετοχών σε αυτά π.χ. της Ελληνικό Α.Ε. είτε έμμεσα μέσω συμμετοχής σε SPV’s ομοειδών ομάδων ακινήτων όπως το παράδειγμα με τα διατηρητέα ακίνητα του ΥΠΠΟΤ στην Πλάκα, στο ενημερωτικό έντυπο που σας έχει διανεμηθεί. Το Ταμείο θα διαχειρίζεται το χαρτοφυλάκιο του ΕΣΤΑΝΑ και θα διαθέτει με τοπικούς ή διεθνείς διαγωνισμούς κατά περίπτωση ή μετοχές ή δικαίωμα επιφάνειας επί ακινήτων. Έτσι προφυλάσσεται αφενός η ακίνητη περιουσία του Δημοσίου από την πώληση της σε εποχή κρίσης, αυξάνεται η αξία της σταδιακά και διατηρείται για τις μελλοντικές γενιές και αφετέρου προτείνεται ένα συνηθισμένο, κατανοητό σχήμα και για επενδυτές και για τις διεθνείς αγορές.

Δεν υπήρξε ούτε από το ΤΑΙΠΕΔ, ούτε από το τότε Υπουργείο Οικονομικών, κάποια αντίδραση. Η πρόταση αυτή υπάρχει με λεπτομερή ανάλυση, (βλ. σχετικό άρθρο του κ. Βερροιόπουλου στο περιοδικό CAPITAL τον Φεβρ.2012) και αποτελείται από δύο σκέλη, το Σχέδιο ΑRCHIMEDES PLAN και το ΕΣΤΑ σε συνεργασία με νομικά θέματα με το γραφείο μου. Είχε κοινοποιηθεί μετά την συζήτησή τον Φεβρουάριο και προς το ΙΟΒΕ και προς το Υπουργείο Οικονομικών και το ΤΑΙΠΕΔ Επαναφέρω την πρόταση σήμερα, με την ελπίδα, ότι η νέα Κυβέρνηση με τους νέους ρυθμούς που έχει ήδη επιδείξει και κυρίως ο Υπουργός Οικονομικών, κ. Στουρνάρας, γνώστης του θέματος, θα μπορούσε να την χρησιμοποιήσει.