Η αγορά ακινήτων και οι διαφορές με το 2008

του Κάλουμ Πίκερινγκ*

Τον Απρίλιο παρατηρήσαμε ότι στο Ηνωμένο Βασίλειο είχε αρχίσει να εμφανίζεται ένα μεγάλο χάσμα μεταξύ της καταναλωτικής εμπιστοσύνης και της στεγαστικής δραστηριότητας. Έκτοτε διευρύνθηκε ακόμη περισσότερο. Αν και ο δείκτης καταναλωτικής εμπιστοσύνης έχει υποχωρήσει σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα μετά τη ρωσική εισβολή στην Ουκρανία με τον υψηλότερο πληθωρισμό των τελευταίων 40 ετών, η ζήτηση στην αγορά κατοικίας παρέμεινε σταθερή, με την ετήσια αύξηση των τιμών κατά μέσο όρο κατά 12% το τρίμηνο Μαρτίου – Μαΐου. Δεδομένου ότι τα ίδια θεμελιώδη μεγέθη επηρεάζουν την καταναλωτική συμπεριφορά και τη ζήτηση στέγης, αυτό το αφύσικο χάσμα σε κάποιον βαθμό θα κλείσει. Ενόσω η Βρετανία οδεύει σε ύφεση, δείχνει ολοένα και πιθανότερο η αγορά κατοικίας να υποστεί πλήγμα. Αλλά το ερώτημα είναι τελικά πόσο άσχημα θα μπορούσαν να γίνουν τα πράγματα;

Η αγορά κατοικίας απειλείται επί του παρόντος από όλες τις πλευρές. Τα νοικοκυριά υποφέρουν λόγω πληθωρισμού. Οι εμπορικές τράπεζες αυξάνουν το κόστος του δανεισμού, ακολουθώντας με τη σειρά τους την ανοδική πορεία των επιτοκίων αναφοράς. Οι δε κατασκευαστικές εταιρείες θα υφίστανται ολοένα εντονότερες πιέσεις στα περιθώρια κέρδους τους, εάν η ζήτηση εξασθενήσει νωρίτερα από τη γρήγορη αύξηση στο κόστος υλικών. Ιστορικά, η αγορά κατοικίας στη Βρετανία αποδεικνυόταν ευάλωτη στον κύκλο ακμής και παρακμής της οικονομίας. Υπάρχουν δυο σημαντικά συμβάντα στη ζώσα μνήμη, ήτοι η έκρηξη στα τέλη της δεκαετίας του 1980 και η κατάρρευση στη συνέχεια στις αρχές της δεκαετίας του 1990 και η έκρηξη του 1997-2005, την οποία ακολούθησε η παγκόσμια κρίση του 2008-2009. Η σημερινή κατάσταση δεν παραπέμπει σε τέτοια επεισόδια. Έπειτα από χρόνια επιτάχυνσης των τιμών των κατοικιών, η προσαρμοσμένη στον πληθωρισμό αύξησή τους ανήλθε σχεδόν στο 25% σε ετήσια βάση στις αρχές του 1989 και εμφάνισε παρόμοιο ρυθμό πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση. Αυτή τη φορά η πραγματική αύξηση των τιμών των κατοικιών στο Η.Β. κορυφώθηκε στο 16% στα μέσα του 2021, γεγονός που οφειλόταν σε μεγάλο βαθμό στην επίδραση από την απότομη μείωσή τους κατά 9% ετησίως στους εγκλεισμούς του 2020. Σήμερα, εν αντιθέσει με το 2008, οποιαδήποτε άμβλυνση στην αγορά στέγης θα ήταν απότοκο της ύφεσης, όχι κατευθυντήρια γραμμή. Με ρωμαλέα θεμελιώδη μεγέθη η οποιαδήποτε διόρθωση στις τιμές των κατοικιών θα ήταν πιθανότατα βραχύβια, κατά την άποψή μας. Μία πτώση τους θα μείωνε την καθαρή αξία των νοικοκυριών μεν, αλλά θεωρούμε πως είναι μικρός ο κίνδυνος είτε η κάμψη τιμών να συνεχιστεί πολύ πέραν της ύφεσης είτε η αποδυνάμωση της αγοράς στέγης να εκτραχυνθεί σε γενικευμένη κρίση της οικονομίας.

*οικονομολόγος της Berenberg Bank
**πρώτη δημοσίευση: www.kathimerini.gr