Του Κώστα Σφακάκη*
Η ιστορία της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα τα τελευταία 10 χρόνια δεν έχει παγκόσμιο προηγούμενο. Η Ελλάδα ακόμα και πριν από την εποχή των μνημονίων εισέπραττε σημαντικούς φόρους κατοχής μέσω του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), αν και συνολικά η επιβάρυνση ήταν λίγο χαμηλότερη των φόρων που απαιτούσαν κατά μέσο όρο οι ευρωπαϊκές χώρες από τους ιδιοκτήτες.
Στη συνέχεια, η φορολογία ακινήτων αυξήθηκε απότομα. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα τα έσοδα του κράτους από τους φόρους κατοχής να εκτιναχτούν από περίπου 1% του ΑΕΠ (στην Ευρώπη παραμένει περίπου στο 1,4%) σε πάνω από 2,5% του ΑΕΠ. Με αυτή την απότομη αύξηση των φόρων το κράτος απαίτησε από τους ιδιοκτήτες σημαντική ρευστότητα, προκειμένου να ανταποκριθούν στις νέες υποχρεώσεις, την ώρα που η κρίση και η ανεργία έφταναν στην κορύφωσή τους.
Την ίδια ώρα που τα έσοδα του κράτους εκτινάσσονταν από τον νέο φόρο τα έσοδα από φόρους στις μεταβιβάσεις κατέρρεαν από 1,5% του ΑΕΠ την περίοδο ταχείας ανόδου τιμών των ακινήτων σε 0,5% του ΑΕΠ και περίπου 0,5% του ΑΕΠ χαμηλότερα από τα συνηθισμένα επίπεδα. Στην Ευρώπη διαχρονικά τα κράτη εισπράττουν περίπου 1% του ΑΕΠ από τους φόρους αυτούς.
Η εξέλιξη αυτή κατέστη ακόμα πιο δραματική για πολλούς ιδιοκτήτες ή εγγυητές, μέσω ακινήτου τους, δανείων επειδή στην Ελλάδα ήταν, και είναι, τόσο δύσκολο να εξασφαλίσεις εισόδημα μέσω της εργασίας σου.
Με το κράτος να δεσμεύει από 40% έως 60% των χρημάτων που πληρώνει ένας εργοδότης στον μισθωτό εργαζόμενο και τα έσοδα από φόρους στην κατοχή ακίνητης περιουσίας να είναι διπλάσια του ευρωπαϊκού μέσου όρου, μόνο η Γαλλία και λιγότερο η Ιταλία και το Βέλγιο πλέον φορολογούν εξίσου επιθετικά με την Ελλάδα ταυτόχρονα σπίτια και εργασία.
Δεν είναι τυχαίο ότι αυτές είναι χώρες που αντιμετωπίζουν και σημαντικές προκλήσεις για τις πιο αδύναμες κοινωνικές ομάδες.
Με την κατάσταση αυτή ατόνησε το επενδυτικό ενδιαφέρον στην κτηματαγορά. Οι άδειες για νέες οικοδομές μειώθηκαν από 79.000 το 2007 σε λιγότερες από 14.000 το 2017.
Επιπλέον η προοδευτικότητα του συμπληρωματικού φόρου ενίσχυσε την τάση διάσπασης και κατακερματισμού των περιουσιών. Αν και το ύψος των σχετικών επενδύσεων δεν είναι εύλογο να επανέλθει στα προ κρίσης επίπεδα σήμερα οι επενδύσεις σε οικίες κινούνται σε πολύ χαμηλά επίπεδα κάτω του 0,5% του ΑΕΠ όταν διαχρονικά στην Ευρώπη κινούνται στο 1%.
Με μια εκλογίκευση των άστοχων υπερβολών του παρελθόντος, με την υιοθέτηση καλών πρακτικών από άλλες χώρες και σε συνδυασμό με νέες συγκροτημένες προτάσεις φορολογικών κινήτρων για την αναβίωση ιδιαίτερα της κατοικίας, θα μπορούσε να ανακάμψει η παραδοσιακή οικοδομική δραστηριότητα ενεργοποιώντας όλους τους επιχειρηματικούς κλάδους, επαναφέροντας τις συναλλαγές για τις οικοδομές σε επίπεδα συγκρίσιμα με άλλων ευρωπαϊκών χωρών και, ενισχύοντας σημαντικά την απασχόληση και πάνω από όλα, τα δημόσια έσοδα.
*Σύμβουλος Διοίκησης ΣΕΒ
