του Αθ.Χ.Παπανδρόπουλου
Αυτοί που με κάθε τρόπο προσπαθούν να μας πείσουν ότι ο πληθωρισμός και η ακρίβεια οφείλονται στις τιμές των ζαρζαβατικών, καλά θα έκαναν να δουν τον ελέφαντα στο δωμάτιο που δεν είναι άλλος από το υψηλό κόστος της στέγης στη χώρα μας.αποκαλυπτική από την άποψη αυτή είναι η έρευνα του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών η οποία αν ερμηνευτεί και πίσω από τις γραμμές λέει πολλά και για τις δομές της ελληνικής οικονομίας.
Τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση ενοικίων στην Ευρωπαϊκή Ένωση, μετά την Κροατία, κατέγραψε η Ελλάδα το 2025. Οι τιμές των ενοικίων αυξήθηκαν με ρυθμό 10,1%, ενώ την ίδια ώρα, το κόστος για ένα μέσο ενοίκιο στην Αθήνα φτάνει έως και το 93,6% του μέσου μηνιαίου μισθού, σύμφωνα με τη μελέτη του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ).
Η ανάλυση, που βασίζεται στα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Eurostat και της Τράπεζας της Ελλάδος, καταγράφει τη συνεχιζόμενη επιδείνωση της οικονομικής προσβασιμότητας της στέγης στην Ελλάδα, σε μια περίοδο κατά την οποία οι τιμές κατοικιών και τα ενοίκια αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα.
Τι δείχνει η μελέτη
Αναλυτικότερα, τα βασικά συμπεράσματα της μελέτης είναι τα εξής:
Στην ΕΕ-27 το 2025 οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 5,5% και τα ενοίκια κατά 3,2%.
Η Ελλάδα κατέγραψε το 2025 τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση ενοικίων στην ΕΕ (+10,1%), πίσω μόνο από την Κροατία (+17,6%). Ακολουθούν η Ουγγαρία (+9,8%), η Βουλγαρία (+9,6%) και η Ρουμανία (+8,2%), ενώ οι χαμηλότερες αυξήσεις καταγράφηκαν σε Ιταλία, Γαλλία και Φινλανδία.
Την περίοδο 2000-2011 τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 53%, αντανακλώντας την οικονομική άνθηση και την εύκολη πρόσβαση σε δανεισμό.
Η χρηματοπιστωτική κρίση ανέτρεψε πλήρως την εικόνα, καθώς από το 2011 έως το 2018 καταγράφηκε πτώση 26%, με την ανεργία να εκτινάσσεται και τα εισοδήματα να συρρικνώνονται. Ακολούθησε περίοδος στασιμότητας έως το 2021, πριν ξεκινήσει από το 2022 μια νέα ανοδική φάση, που οδήγησε το 2025 τα ενοίκια πάνω από τα επίπεδα του 2010.
Η αναλογία ενοικίου προς μηνιαίο εισόδημα στην Αθήνα ανέρχεται στο 70,2% για διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου και στο 93,6% για δύο υπνοδωμάτια (στοιχεία 2024), έναντι 31-34% και 46% αντίστοιχα στον μέσο όρο της ΕΕ.
Την περίοδο της κρίσης τα ενοίκια υποχωρούσαν, όμως από το 2023 και μετά αυξάνονται με ρυθμούς που φτάνουν το 10% ετησίως, την ώρα που ο πληθωρισμός κινείται σε χαμηλότερα επίπεδα. Η απόκλιση αυτή σημαίνει ότι η στέγαση γίνεται ολοένα και πιο ακριβή σε πραγματικούς όρους, επιβαρύνοντας κυρίως τα χαμηλότερα εισοδηματικά στρώματα.
Οι τιμές αγοράς κατοικιών στην Ελλάδα ακολούθησαν ακόμη πιο έντονη πορεία: σχεδόν διπλασιασμός 2000 – 2008, βαθιά πτώση 2008-2017 (-43% στην Αθήνα) και ταχεία ανάκαμψη 2017-2025 (+86% στην Αθήνα), ξεπερνώντας το 2025 τα επίπεδα του 2008.
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η γενική τάση δείχνει ότι οι τιμές αγοράς αυξάνονται ταχύτερα από τα ενοίκια. Από το 2005 έως το 2025 οι τιμές κατοικιών σχεδόν διπλασιάστηκαν, ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά περίπου 43%. Η εξέλιξη αυτή αντανακλά τη συνεχιζόμενη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Οι αιτίες
Οι αιτίες της κρίσης είναι πολλαπλές και αλληλένδετες. Η εκτόξευση της τουριστικής ζήτησης και η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν μειώσει δραστικά το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών. Παράλληλα, η δεκαετής κρίση περιόρισε την οικοδομική δραστηριότητα, δημιουργώντας σημαντικό έλλειμμα προσφοράς. Σε αυτά προστίθενται οι ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων και η αξιοποίηση προγραμμάτων όπως η «Golden Visa», που ενισχύουν τη ζήτηση.
Σύμφωνα με τον Πρόεδρο του ΚΕΦΙΜ, Νίκο Ρώμπαπα, «η στεγαστική κρίση αφορά πέρα από την αγορά ακινήτων, την καθημερινότητα, τις προοπτικές και την ποιότητα ζωής χιλιάδων νοικοκυριών. Η αντιμετώπισή της απαιτεί ένα συνδυασμό πολιτικών που πρώτα και κύρια θα ενισχύουν την προσφορά κατοικιών, θα αντιμετωπίζουν τις στρεβλώσεις της αγοράς και θα στηρίζουν αποτελεσματικά τα ευάλωτα νοικοκυριά».
Για την ιστορία, αναφέρουμε ότι στη χώρα μας εκτιμάται πως πάνω από 300000 ακίνητα παραμένουν για ποικίλους λόγους αναξιοποίητα ,με αρκετά από αυτά να είναι ημιτελή.
