του
Ηλία Καραβόλια *
Στα τέλη του 2010 δημοσιεύθηκε μία από τις σημαντικότερες μελέτες στις ΗΠΑ, από το Εθνικό Γραφείο Οικονομικής Έρευνας (NBER), η οποία αναδεικνύει τον ρόλο των ραγδαίων αυξήσεων των τιμών της ακίνητης ιδιοκτησίας στην πρόκληση χρηματοπιστωτικών κρίσεων (βλ. William Goetzman and Frank Newman, Eugene White, «Lessons from the Great American Real Estate Boom and Bust of the 1920s», Working Papers, National Bureau of Economic Research, 2010).
Οι ερευνητές συμπεραίνουν ότι η τότε έκδοση τίτλων ακίνητης περιουσίας –ενυπόθηκα ομόλογα της εποχής, δηλαδή…– επηρέασε την κατασκευαστική δραστηριότητα ακινήτων κατά την διάρκεια της δεκαετίας τού 1920 κα την κατάρρευση της αξίας τους. Και αυτό, μέσω του περίφημου και σήμερα μηχανισμού της κυκλικής ενυπόθηκης διασφάλισης. Η Φλόριντα, τότε όπως και σήμερα, ήταν ένα δυναμικό κέντρο ανάπτυξης της κερδοσκοπίας με την ονομαστική αξία της οικοδομικής άδειας να αυξάνεται κατά 8.000% μεταξύ 1919 και 1925. Ενώ ο μέσος όρος σε εθνικό επίπεδο των ΗΠΑ για τις αυξήσεις των αξιών στα ακίνητα ανήλθε στο 400%, την ίδια περίοδο τρομερή ανατίμηση εμπορικών ακινήτων υπήρξε στην Νέα Υόρκη και στο Σικάγο.
Είναι φανερό από την μελέτη ότι η ραγδαία αύξηση των τιμών της ακίνητης ιδιοκτησίας που προηγήθηκε της συντριβής των ετών 1929, 1973, 1987 και 2007 είναι πλήρους συσχέτισης. Οι τίτλοι των ακίνητων περιουσιών της δεκαετίας τού 1920 ήταν όλοι τους τόσο «τοξικοί όσο είναι και σήμερα», λένε οι μελετητές, ενώ είναι εκπληκτική η παρατήρησή τους ότι: «Η αισιοδοξία στις χρηματαγορές έχει την δύναμη να αυξήσει τις τιμές του χάλυβα, αλλά δεν έχει την ικανότητα να χρηματοδοτήσει την κατασκευή ενός κτιρίου».
Αναφέρομαι στην μελέτη αυτή ώστε να τονίσω το προφανές: οι ραγδαίες αυξήσεις και πτώσεις των τιμών στην αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας είναι άρρηκτα συνδεδεμένες με τις κερδοσκοπικές χρηματιστηριακές ροές. Αυτές οι αυξομειώσεις των τιμών έχουν σοβαρές επιπτώσεις στην μακρο-οικονομία γενικά και στην δημοσιονομική αστάθεια ειδικότερα (όσο μεγαλύτερο είναι το μερίδιο της αγοράς ακινήτων στο ΑΕΠ –βλέπε Ελλάδα– τόσο πιθανότερο είναι η σύνδεση χρηματοδότησης και επένδυσης να καταστεί ενδεχόμενη πηγή κρίσεων). Γνωστό είναι πλέον ότι στις ΗΠΑ, όπου το χρέος των υποθηκών ακίνητης περιουσίας αντιστοιχούσε το 2006 στο 40% του ΑΕΠ, παρήγαγε την κρίση του 2007-2009 –στην οποία πάτησε για να ξεκινήσει στην Ευρώπη η δήθεν ανεξάρτητη κρίση δημοσίου χρέους.
Το ότι η οικοδομή κινεί την οικονομία και ανοίγει επαγγέλματα είναι σχεδόν αποδεκτό παντού σε κάθε χώρα. Ειδικά εδώ στην Ελλάδα, όπου πρέπει να …αφήσουμε σπίτι στην επόμενη γενιά μας, η οικοδομή υπήρξε για 40-50 χρόνια βασικό μοτίβο ανάπτυξης και πλουτισμού για μεγάλες μάζες οικοπεδούχων και νεόκοπων κατασκευαστών ή παλαιών εργολάβων. Λέω πλουτισμού, διότι οι εμπορικές τιμές αγοραπωλησιών απείχαν πολύ από τις δηλωθείσες τιμές στα συμβόλαια (αντικειμενικές)… Η μη εμπλοκή του κράτους σε οποιαδήποτε ρύθμιση των αγορών γης και ακίνητης ιδιοκτησίας και η αντίστοιχη εμπλοκή του τραπεζικού τομέα, που χρηματοδοτούσε για πολλά χρόνια σε εξωσυμβατικές τιμές, κατασκευαστές και οικοπεδούχους για οικίες και εμπορικά ακίνητα, αποτελεί την μεγαλύτερη πηγή του ιδιωτικού χρέους στην χώρα –διότι από αυτό πάσχουν χιλιάδες Έλληνες και ουδόλως τους ενδιαφέρει το δημόσιο χρέος που ακούν κάθε μέρα.
Από τα πρώτα χρόνια της μεταπολίτευσης, πολλοί πίστευαν ότι οι πόλεις και τα μεγάλα χωριά, αλλά και οι εξοχικοί οικισμοί στην συνέχεια, θα γίνουν αγορές με ρευστότητα, με «προστασία ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων», δηλαδή νομιμοποίηση αυθαιρέτων, και φυσικά με φθηνή και άφθονη χρηματοδότηση. Ωστόσο, μάλλον αποδεικνύεται ότι η γη δεν είναι εμπόρευμα με την συνηθισμένη έννοια. Όπως λέει ο D.Harvey στο εξαιρετικό του σύγγραμμα The Enigma of Capital, Oxford Press, 2010, «…η γη συνιστά μία πλασματική μορφή κεφαλαίου, που απορρέει από τις προσδοκίες για τις μελλοντικές τιμές των ενοικίων…».
Ας κατανοήσουμε λοιπόν ότι αυτό το «πλασματικό κεφάλαιο» στηρίζεται σε ένα ιδιαίτερης σημασίας φαινόμενο που αποκρύπτει κάτι σημαντικό για τις οικονομίες και τις κοινωνίες: την ψυχαναγκαστική ιδιοκτησία στέγης –κάτι που αποδεδειγμένα εμείς εδώ στην Ελλάδα το κρατάμε σε παγκόσμια πρωτιά (1η χώρα διεθνώς σε ιδιοκατοίκηση). Φυσικά, το να συνδέσουμε την κρίση του δημοσίου χρέους μας με την μανία μας για οικοδόμηση σπιτιών και μαγαζιών είναι αφελές και φυσικά δεν στέκει. Αλλά σχετίζεται με το ιδιωτικό μας, εσωτερικό, και επίσης επικίνδυνο, χρέος.
Αν λοιπόν αναλύσουμε την δυναμική της πρόσφατης διεθνούς κρίσης και των αποτελεσμάτων της χωρίς αναφορά στο πιστωτικό σύστημα και την σύνδεσή του με τις αγορές γης και στέγασης, είναι ανώφελο. Χρειαζόμαστε νέους τρόπους να κατανοήσουμε το πώς η τιτλοποίηση, έξω από τους κρυφούς ισολογισμούς των τραπεζών, συνδέει το κεφάλαιο ενός κερδοσκοπικού κοινού –τράπεζες, κατασκευαστικές, μεσίτες, κ.α.– σε οικοδομικά επιχειρηματικά εγχειρήματα.
Οι αγορές στεγαστικής υποθήκης ισοδυναμούν με περισσότερο από το 40% του ΑΕΠ στις αναπτυγμένες χώρες, αλλά αυτό είναι πολύ μικρότερο στις αναπτυσσόμενες χώρες, με μέσον όρο λιγότερο από το 10% του ΑΕΠ. Ο ρόλος της αγοράς θα έπρεπε να είναι η καλά ρυθμισμένη ιδιωτική συμμετοχή (απλές και συνετές συμβάσεις ενυπόθηκης πίστης). Οι σύγχρονοι μύθοι για τα οφέλη της ιδιόκτητης κατοικίας για όλους και την «άρση του κινδύνου» μέσω των ασφαλίστρων κινδύνου σε τοξικές υποθήκες (CDOs) προκειμένου να πουληθούν σε ανυποψίαστους επενδυτές, έφεραν την παγκόσμια οικονομία εδώ που βρίσκεται σήμερα.
Και μπορεί σε ΗΠΑ και Ευρώπη τα χρέη των τραπεζών να κρατικοποιήθηκαν και να πέρασαν στις κοινωνίες, ως σύγχρονος καταναγκασμός, το ερώτημα όμως είναι πόσο άραγε τοξικά είναι τα περιουσιακά στοιχεία που έχουν στην κατοχή τους εκατοντάδες δημοτικές στεγαστικές τράπεζες στην Κίνα –ειδικά τώρα που ολόκληρες πόλεις-φαντάσματα μένουν ακατοίκητες από τους πληθυσμούς, που υποτίθεται ότι θα έφευγαν από την ενδοχώρα για τις πόλεις της κατανάλωσης. Αλλά μάλλον οι Κινέζοι προτιμούν την ύπαιθρο και τα …χωράφια και όχι τις βιτρίνες, τουλάχιστον μέχρι τώρα! Και όσο δεν ξοδεύουν, τόσο η κυβέρνηση τους μετατρέπει τις αποταμιεύσεις τους σε αμερικανικά και γερμανικά (προσφάτως) ομόλογα. Πλην όμως, η κατάσταση αυτή κάπου θα σταματήσει και ας αναρωτηθούμε τί θα συμβεί αν κάποια στιγμή εκραγεί και μία κινεζική φούσκα ακινήτων.
*
Οικονομολόγος, διεθνολόγος
